COME CALCOLARE I COSTI DEL MUTUO

Quando si acquista una casa e si deve accendere un mutuo, sono tanti i fattori da considerare con attenzione. E prima di prendere la decisione definitiva è bene capire con esattezza quanto costa il finanziamento. Ecco come fare secondo la guida della Banca d’Italia “Comprare casa – Il mutuo in parole semplici”.

Per capire quanto costa il mutuo in totale, oltre al tasso di interesse vanno considerati anche altri elementi.

Imposte e agevolazioni fiscali

Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso.

Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.

Per approfondimenti:

  • chiedere informazioni all’intermediario;
  • consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate;
  • contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate: 848.800.444.

Altri costi

Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:

  • le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
  • le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
  • le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
  • il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito. Se l’intermediario chiede di stipulare un’assicurazione sulla vita che esso stesso offre, deve sottoporre al cliente almeno altri due preventivi di due differenti società assicurative non collegate all’intermediario stesso. E’ importante fare attenzione ai costi della polizza: quella proposta dall’intermediario potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato. Se il cliente sceglie una polizza diversa da quelle offerte dall’intermediario, questi non può comunque modificare le condizioni della sua offerta di mutuo se la polizza assicurativa presentata dal cliente offre un livello di protezione equivalente a quella proposta dall’intermediario;
  • gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
  • la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso della rata (l’elenco completo delle spese è nel Foglio contenente le Informazioni generali).

Qualora si decida di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso richiesto, che potrebbe essere alto.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito: è importante esaminarlo con attenzione.

Il piano stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.

La rata è composta da due elementi:

  • quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito;
  • quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.

All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

Una tabella di ammortamento esemplificativa è inclusa nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato – PIES per i mutui a tasso fisso per tutta la durata del contratto e per quelli che prevedono il rimborso differito degli interessi.

In questi casi, una volta stipulato il contratto, si può ottenere gratuitamente dal finanziatore, in qualsiasi momento del rapporto, una versione aggiornata della tabella di ammortamento, che in ogni caso viene fornita almeno una volta l’anno.

Esempio

Consideriamo un prestito di 150.000 euro al tasso fisso del 2,1%, con un piano di ammortamento di 20 anni e con rate mensili.

La rata da pagare sarà sempre di 766 euro ma, mentre nella prima rata la quota capitale è di 503 euro e la quota interessi di 263 euro, nell’ultima la quota capitale sarà di 765 euro e la quota interessi di 1 euro.